Аналитики компании «Метриум»
подвели итоги I кварталана первичном рынке апартаментов комфорт-
и бизнес-класса Москвы. Объем предложения сократился на 33,8%.  Средневзвешенная стоимость квадратного метра
апартаментов комфорт-класса составила 219 865 руб. (+13,6% за квартал; +15,3% за год), бизнес-класса
– 274 645 руб. (+5,4% за
квартал; +10,7% за год).

По данным «Метриум», в I квартале 2021 года на локальном рынке
апартаментов г. Москвы экспонировалось 68 проектов массового сектора и
бизнес-класса. По итогам квартала совокупный объем предложения составил 3 540
апартаментов, что на 33,8% ниже показателя конца прошедшего года. Общая площадь
экспонируемых лотов сократилась на 41,2% – до 177,8 тыс. кв. м.

Уровень девелоперской активности в прошедшем квартале соответствовал аналогичному
периоду 2020 года – в I квартале 2021 года старт продаж отмечен в 5
апарт-комплексах. Однако поступление нового предложения не сумело нивелировать
стремительное сокращение количества экспонируемых лотов в отчетном периоде.

Снижение экспозиции оказало влияние на
структуру предложения по округам. Более заметное изменение долей отмечено в
ВАО и СВАО. В первом случае выход нового проекта «Измайловский парк» прирастил
долю округа на 19,9 п.п. (до 25,2%). Во втором, напротив, вышло снижение
показателя до 15,7% (-16,3 п.п.) вследствие снятия застройщиком части лотов с
реализации в комплексе «Знаменитый квартал на Березовой Аллее». Вымывание экспонируемых
лотов привело к понижению доли в следующих округах: САО (14,2%, -4,3 п.п.), ЦАО (6%,
-0,1 п.п.), ЮАО (5,5%, -1,1 п.п.), и ЮЗАО (5,1%, -3,7 п.п.). По остальным округам
понижение количества лотов было менее выраженным, что позволило им прирастить свои
доли относительно прошлого квартала: СЗАО (17,8%, +2,8 п.п.), ЗАО (5,6%, +1,5
п.п.) и ЮВАО (4,9%, +1,2 п.п.).

Толика бизнес-класса в структуре
предложения возросла до 68% (+12,8 п.п.), так как большая часть новых проектов
выходила конкретно в этом сегменте. Одновременно наблюдался высочайший спрос на апартаменты
эконом- и комфорт-класса и их толика сократилась до 32% от совокупной экспозиции:
31,2% – комфорт-класс и 0,9% – эконом-класс.

Практически треть лотов находится в
комплексах на нулевой стадии строительной готовности. За последние три месяца их
толика увеличилась на 18,8 п.п. до 36,5%, что связано с пополнением рынка стартовавшими
проектами и вымыванием предложения на более больших стадиях готовности. Примерно
22,5% всех апартаментов сосредоточено в новостройках на шаге отделочных работ
(-16,4 п.п.). Сопоставимые толики по 20,5% от совокупного количества лотов пришлись
на готовое предложение (+1,8 п.п.) и дома на стадии монтажа этажей (-4,3 п.п.).

В структуре предложения по типу отделки
наблюдается повышение числа апартаментов с отделкой «под ключ» от застройщика
(40,6%; +13,4 п.п.) и отделкой white box (7,8%; +0,6 п.п.). Этому содействовали
как появление нового предложения с схожими опциями, так и повышенный спрос на
лоты в предварительном варианте. Тем не менее, более половины предложения все еще экспонируется
без отделки (51,6%; -14 п.п.).

По подсчетам аналитиков «Метриум», в I квартале 2021 года
средневзвешенная стоимость квадратного метра в апартаментах массового сектора достигла
219 865 руб. (+13,6% за квартал; +15,3% за год). Для апартаментов бизнес-класса
сегодняшний показатель составил 274 645 руб. (+5,4% за квартал; +10,7% за год).
Настолько резкое увеличение цен в проектах массового сектора связано с высоким
уровнем спроса на экономные новостройки.

               В конце I
квартала 2021 года более доступные предложения на рынке апартаментов
предлагались в последующих комплексах:

– «MySpace на Фестивальной»
(САО / Ховрино): студия площадью 11,5 кв. м за 2,41 млн руб.;

– «Лофт на Подъемной,
14» (ЮВАО / Нижегородский): студия площадью 10,8 кв. м за 2,85 млн руб.;

            –
«Станция» (ЮАО / Чертаново Северное): студия площадью 18,4 кв. м за 3,27
млн руб.

Более дорогие лоты предлагались в следующих
комплексах:

– Alcon Tower (САО /
Беговой): многокомнатный апартамент площадью 248,7 кв. м за 126,8 млн руб.;

– Red7 (ЦАО / Красносельский):
апартамент с панорамной террасой площадью 206,9 кв. м за 125,2 млн руб.;

– «ВТБ Арена Парк» (САО
/ Аэропорт): апартамент с 3 спальнями и террасой площадью 236,8 кв. м за 78,4
млн руб.

Главные тенденции

Понижение объема предложения

«Невзирая на относительно высокую девелоперскую активность на первичном
рынке апартаментов массового сектора и бизнес-класса, количество экспонируемых
апартаментов по сопоставлению с предыдущим отчетным периодом сократилось до 3,5
тыс. лотов (-33,8% за квартал; -52,4% за год), – комментирует Мария Литинецкая,
управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). –
За отчетный период состоялся релиз 5 новых проектов, но они не смогли восполнить
стремительно сокращающийся объем предложения. Кроме высокого спроса, на общую
динамику рынка воздействовали и изменения предложения в отдельных комплексах (застройщики
нескольких больших проектов заметно сократили объем экспозиции)».

Рост цен

В начале 2021 года цены на апартаменты начали интенсивно расти. В обоих
сегментах увеличение средней цены стало динамичнее, чем в прошлом году. В апартаментах
массового сектора прирост средней стоимости квадратного метра за квартал
составил 13,6% (до 220 тыс. руб.), при этом за весь 2020 год показатель вырос всего
на 4,5%. В бизнес-классе повышение средней цены «квадрата» в I квартале 2021
года носило наименее выраженный характер – всего 5,4%, до 274,6 тыс. руб. Пересмотр
ценообразования происходил на всем локальном рынке. Во многих проектах было отмечено
увеличение цен в пределах 10-30% за три месяца, при том, что в общей массе
новостроек рост не превосходил 3-6%».

Снижение спроса

«В I квартале 2021 года было записанно на 40% меньше договоров
долевого роли (ДДУ) в отношении апартаментов массового сектора и бизнес-класса,
чем в конце 2020 года (1 365 против 2 265 ДДУ), – продолжает Мария
Литинецкая. – Но текущий уровень спроса нельзя назвать низким, так как относительно
I квартала 2020 года количество зарегистрированных ДДУ подросло на 30%. В 2020
году цены на квартиры росли активнее, потому в начале 2021 года апартаменты выглядели
несколько недооценено. Спрос стимулировала в первую очередь цена, а также
надежда на приравнивание в будущем правового статуса апартаментов к квартирам.

Прогноз

«Первичный рынок апартаментов на данный момент выглядит более уязвимым из-за неопределенности
в законодательстве относительно их статуса и перспективы предстоящего повышения
ключевой ставки ЦБ РФ (на следующем заседании 23 апреля 2021 года главная
ставка была поднята на 50 б.п. – до 5%), – резюмирует Мария Литинецкая. –
Если на первичном рынке квартир льготная ипотека еще сдерживает рост ставок по кредитам
(до середины 2021 года) и идет проработка других решений для повышения
доступности жилья после ее отмены, то апартаменты фактически не имеют «сторонников».
Вероятнее всего, резкий рост цен в совокупы с удорожанием ипотечных
кредитов негативно воздействует на спрос во II квартале текущего года, и рост цен замедлится».

Источник: rossbiz.ru